Asociația de proprietari. Obligația de întreținere a părților comune

Drepturile și obligațiile asociației de proprietari
Drepturile și obligațiile proprietarului
Practică judiciară, modele de notificări, contestații și acțiuni

Una dintre aceste obligații importante ale asociației de proprietari este reprezentată de cea privind buna funcționare a părților comune.

În concret, în această carte, sunt abordate cele mai întâlnite situații cu care se confruntă proprietarii și/sau asociațiile de proprietari:

• spargerea unor țevi de distribuție a apei și/sau agentului termic;

• reparațiile și/sau întreținerea părților comune;

• infiltrațiile apărute de la terasa/acoperișul blocului;

• inundațiile produse de partea comună sau de partea de proprietate individuală;

• inspectarea părților comune;

• repartizarea costurilor care privesc partea comună.

Sunt explicate procedurile puse la dispoziția proprietarului prejudiciat pentru a acționa împotriva asociației de proprietari sau împotriva unui alt proprietar în vederea obligării la rezolvarea situației și acoperirea prejudiciului încercat. La fel, asociația de proprietari are o serie de proceduri puse la dispoziție de legiuitor pentru a atrage răspunderea proprietarului care nu permite intervenția la partea comună, care nu permite accesul pentru inspectarea părților comune, care nu își menține în bună stare de funcționare propria instalație.

CUPRINS:

CAPITOLUL I. NOŢIUNI INTRODUCTIVE
1. Introducere
2. Cele mai frecvente întrebări venite din partea proprietarilor.
3. Rolul administratorului în luarea deciziei.
4. Rolul președintelui asociației în luarea deciziei.

CAPITOLUL II. NORMELE LEGALE APLICABILE
1. Reglementarea legală în ceea ce privește partea
comună - Legea nr. 196/2018 privind înființarea, organizarea și
funcționarea asociațiilor de proprietari și administrarea condominiilor.
2. Reglementarea legală în ceea ce privește partea
comună - Codul Civil.
3. Reglementarea legală în ceea ce privește partea
comună - Legea nr. 114/1996 legea locuinței, republicată

CAPITOLUL III. PĂRȚILE IMPLICATE ȘI REPARTIZAREA COSTULUI
1. Părțile implicate în procesul de întreţinere a părților comune.
2. Repartizarea costului în lista de întreţinere
2. 1. Situația repartizării costului numai pe scara unde a avut
loc intervenția
3. Situația particulară a repartizării costului cu administrarea imobilului
4. Rolul cenzorului în repartizarea unei cheltuieli

5. Repartizarea costului și celor care au renunțat a mai beneficia
de anumite utilități.

6. Suportarea costurilor pentru proprietatea deținută, chiar și în cote,
inclusiv în situația în care proprietarul nu locuiește sau nu are realizat
partajul asupra imobilului apartament. Practică judiciară

7. Suportarea costului pentru părților comune de către proprietarii
spațiilor de la parterul blocurilor debranşate de la căldură sau care
au intrare proprie

CAPITOLUL IV. PARTEA COMUNĂ. PRODUCEREA
EVENIMENTULUI - PROCEDURI NECONTENCIOASE
1. Parte comună sau parte de proprietate exclusivă
2. Parte comună. Primul pas. Etapa notificării asociației de
proprietari de către proprietarul afectat. Model notificare
3. Procedura în situația în care asociația, prin președinte, nu
înregistrează notificarea
4. Cine poate solicita asociației repararea/întreținerea părții comune.
Aspecte procedurale.
5. Ce trebuie sau ce ar trebui să facă asociația, după primirea notificării
6. Luarea deciziei în cadrul asociației de proprietari
6. 1. Hotărârea este luată în cadrul adunării generale
6. 2. Decizia este luată în cadrul comitetului executiv.
6. 3 Hotărârea luată în cadrul adunării generale, în baza art. 50 lit. b
7. Finalul procedurilor extrajudiciare.

 

CAPITOLUL V. PARTEA DE PROPRIETATE PRIVATĂ. PRODUCEREA
EVENIMENTULUI - PROCEDURI NECONTENCIOASE.
Model notificare
1. Parte de proprietate individuală. Proprietar versus proprietar
2. Proprietarul inundat de un alt proprietar. Model notificare
3. Producerea evenimentului. Demersurile proprietarului afectat.
4. Situația proprietarului care adună și depozitează gunoaie în
apartament. Model notificare. Practică judiciară.

CAPITOLUL VI. ÎNȚELEGEREA PĂRȚILOR
Partea I - raportul existent între asociația de proprietari și proprietarul prejudiciat

1. Înţelegerea intervenită între asociația de proprietari și
proprietarul prejudiciat ca urmare a unui eveniment datorat unei
părți comune. Model decizie comitet. Model înțelegere.

2. Situația particulară a înţelegerii între asociația de proprietari și
proprietarul al cărui autoturism a fost avariat din cauza unei părți
comune. Model înțelegere

Partea a II-a - raportul existent între proprietarul vinovat și proprietarul prejudiciat

1. Înţelegerea intervenită între proprietarul vinovat de producerea
evenimentului şi proprietarul prejudiciat. Model înțelegere.

2. Înţelegerea intervenită între asociația de proprietari, proprietarul
prejudiciat și proprietarul vinovat. Model înțelegere.

 

CAPITOLUL VII. REFUZUL DE PĂTRUNDERE ÎN SPAȚIU.
Partea I - refuzul proprietarului de acces la partea comună
Proprietarul care nu permite accesul pentru repararea părții
comune. Model notificare. Model proces-verbal. Practică judiciară

Partea a II-a - refuzul proprietarului în a remedia defecțiunea de pe
partea de proprietate individuală. Model proces-verbal prezentare și
refuz pătrundere

Partea a III-a - înțelegerea părților privind aducerea spațiului la forma
inițială. Model decizie comitet.

CAPITOLUL VIII. FINALIZAREA PROCEDURILOR EXTRAJUDICIARE
Opţiunile proprietarului în ceea ce privește partea comună
i) infiltrațiile de la spargerea unei tevi comune de apă
ii) infiltrațiile de la terasa/acoperişul imobilului.
pentru recuperarea costului suportat de către proprietar
a) Realizarea lucrării și mai apoi acţionarea în judecată a asociației
de a remedia partea comună
b) Sesizarea instanței de judecată în vederea obligării asociației

CAPITOLUL IX. PROCEDURI JUDICIARE.
Obligația de întreținere a părților comune
1. Aspecte generale asupra procedurilor.
2. Ordonanța preşedinţială.
2. 1. Obținerea ordonanței președințiale de către proprietarul
prejudiciat împotriva proprietarului care nu permite accesul.
Practică judiciară.

2. 2. Asociația de Proprietari prin președinte şi/sau administrator
cum pătrunde şi/sau obtine accesul de a pătrunde în apartamentul
proprietarului, pentru intervenția la partea comună. Practică
judiciară. Model cerere de chemare în judecată

3. Asigurarea de dovezi. Model acțiune. Model întâmpinare.

4. Acțiunea proprietarului împotriva asociației. Practică judiciară
4. 1. Acțiunea proprietarului prejudiciat împotriva proprietarului
responsabil de producerea evenimentului. Model acțiune.
4. 2. Acțiunea asociației împotriva proprietarului care nu permite
accesul la partea comună în vederea remedierii defecțiunii.
4. 3. Acțiunea asigurătorului împotriva asociației pentru
recuperarea sumelor achitate proprietarului prejudiciat.
4. 3. 1. Apărarea asociației: chemarea în garanție realizată de
către asociația de proprietari atunci când buna funcționare a
părților comune este externalizată în baza unui contract.
4. 3. 2. Apărarea administratorului care nu a preluat
responsabilitatea bunei funcționări a părților comune. Model
întâmpinare. Practică judiciară.
5. Acțiunile proprietarului împotriva unui alt proprietar.
5. 1. Acțiunea în răspundere civilă delictuală ca urmare a unei
inundații. Practică judiciară
5. 2. Acțiunea în vederea demolării boxei edificată în cadrul
subsolului tehnic - obligația de a face. Practică judiciară
5. 3. Acțiunea în revendicare; demolarea grilajului și/sau ușii de
acces în apartament montate pe partea comună.
6. Uscătoria, spațiu comun al asociației, poate fi înstrăinată către
un proprietar de către ceilalți proprietari? Care ar fi condițiile legale
pentru încetarea folosinței comune. Practică judiciară
7. Proprietarul are de suportat costul cu refacerea apartamentului,
cu suportarea reparațiilor din apartament chiar dacă are încheiat un
contract de închiriere și exista o astfel de clauză. Practică judiciară.
8. Acțiunea pornită de asociația de proprietari în vederea debranşării
de la utilități a unui spațiu. Practică judiciară
9. Acțiunea asociației de obligare a proprietarului la plata contravalorii
sumelor aferente părților comune și/sau contravalorii costului cu
energia termică pentru spațiile de la parterul blocurilor debranşate
de la căldură sau care au intrare proprie. Practică judiciară.
10. Înfundarea tevilor, părți comune, atrage răspunderea asociației
de proprietari. Practică judiciară